8. September 2021

Spekulationssteuer bei Immobilien

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung können unter bestimmten Voraussetzungen Steuern fällig werden: die sogenannte Spekulationssteuer. Wann wird die Spekulationssteuer fällig und wie hoch fällt sie aus? Das und Weiteres im Folgenden.

Was ist eine Spekulationssteuer?

Wer Immobilien, aber auch andere Wirtschaftsgüter wie beispielsweise Gold, Kunstgegenstände oder Wertpapiere innerhalb einer bestimmten Spekulationsfrist privat verkauft, muss auf den erzielten Gewinn die sogenannte Spekulationssteuer zahlen.

Gut zu wissen: Spekulationssteuer ist ein umgangssprachlicher Begriff. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Wirtschaftsgütern sind nach dem Einkommenssteuergesetz steuerpflichtig. Das bedeutet, fachlich richtig ausgedrückt fällt Einkommenssteuer auf den Gewinn an. Wir werden hier jedoch weiter beim geläufigen Begriff Spekulationssteuer bleiben.

Unter welchen Voraussetzungen fällt eine Spekulationssteuer an?

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung fällt die Spekulationssteuer unter ganz bestimmten Voraussetzungen an. Nämlich dann, wenn der Immobilieneigentümer seine Immobilie innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft und dabei Gewinn erzielt.

Gut zu wissen: Für die Spekulationsfrist entscheidend sind die Daten der Beurkundung der Kaufverträge. Vergehen mehr als 10 Jahre zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags für die Immobilie und dem Verkauf, fällt keine Spekulationssteuer an. Liegen weniger als 10 Jahre dazwischen, muss die Steuer gezahlt werden.

Eine Ausnahme von der 10-jährigen Spekulationsfrist gibt es für Eigentümer, die die zu verkaufende Immobilie selbst genutzt haben. Hier gilt eine verkürzte Spekulationsfrist. Der Verkäufer muss das Haus oder die Wohnung im Verkaufsjahr und den vorangegangenen beiden Jahren selbst bewohnt haben, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Das gilt auch, wenn die Immobilie vor dieser Zeit vermietet war. Zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zählt auch, wenn die Immobilie von den eigenen Kindern bewohnt wurde, sofern für diese noch Kindergeld bezogen wird. Wurde das Haus oder die Wohnung jedoch anderen Verwandten zur Nutzung überlassen, zählt dies nicht und es muss Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft werden soll.

Gut zu wissen: Die Spekulationsfrist bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken berechnet sich nach Kalenderjahren. Das bedeutet, man kann auch deutlich weniger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt haben und muss dennoch keine Spekulationssteuer zahlen. Beispielsweise könnte ein Eigentümer ein Haus im Dezember eines Jahres erwerben und einziehen, dann im kompletten darauffolgenden Kalenderjahr bewohnen und im Januar des nächsten Jahres verkaufen. So hat er im Verkaufsjahr und zwei vorangegangenen Jahren darin gewohnt und zahlt keine Spekulationssteuer.

Wie berechnet sich die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer errechnet sich anhand der Höhe des Gewinns und dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Vereinfacht gesagt kann man zur Berechnung der Spekulationssteuer den früheren Kaufpreis der Immobilie vom jetzigen Verkaufspreis abziehen und den eigenen Einkommenssteuersatz auf den sich daraus ergebenden Gewinn anwenden. In der Praxis gibt es jedoch noch einige Variablen, die sich für den Verkäufer günstig aber auch negativ auf die Höhe der Spekulationssteuer auswirken können.

Auf der einen Seite kann ein Eigentümer einer vermieteten Immobilie diese jedes Jahr steuerlich absetzen. Möchte er die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, wird die Abschreibung zum Verkaufsgewinn dazugezählt. Sie erhöht also den Gewinn und damit auch die Spekulationssteuer.

Auf der anderen Seite können einige Ausgaben vom Gewinn abgezogen werden:

Renovierungskosten: Sind vor dem Verkauf der Immobilie Renovierungen oder Reparaturen nötig, können die Kosten dafür den Verkaufsgewinn mindern. Schönheitsreparaturen sind hier ausgenommen.
Vorfälligkeitsentschädigung: Ist das Haus oder die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs noch über eine Immobilienfinanzierung finanziert und muss diese gekündigt werden, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Auch diese verringert den Gewinn und damit die Spekulationssteuer.

Kosten für den Verkauf: Auch alle Kosten, die dem Verkäufer beim Immobilienverkauf entstehen, können vom Gewinn abgezogen werden. Das können Werbekosten sein, die Kosten für einen Grundbucheintrag oder die Maklercourtage.

Beispielrechnung: Der Kaufpreis für eine Immobilie lag bei 250.000 Euro. Sie war vermietet und soll nach 5 Jahren zu einem Verkaufspreis von 300.000 Euro verkauft werden. Bei einer jährlichen Abschreibung von zwei Prozent müssen in diesem Fall 5.000 Euro pro Jahr – also 25.000 Euro – zum Verkaufspreis addiert werden. Es ergibt sich also ein Gewinn aus dem Verkauf von 75.000 Euro. Dem Verkäufer entstehen durch Renovierungsarbeiten, Maklergebühren und weitere Aufwendungen für den Verkauf Kosten in Höhe von 10.000 Euro. Dies mindert den Gewinn auf 65.000 Euro. Bei einem persönlichen Einkommenssteuersatz von 35 Prozent ergibt sich in diesem Fall eine Spekulationssteuer von 22.750 Euro, die der Verkäufer zu zahlen hat.

Spekulationssteuer beim gewerblichen Immobilienverkauf

Wer vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienverkäufer eingestuft wird, der ist verpflichtet, Spekulationssteuer zu zahlen. Eine Grenze wird hier bei der Menge der verkauften Immobilien gezogen. Kauft und verkauft ein Mensch innerhalb von 5 Jahren drei oder mehr Immobilien wird dies vom Finanzamt in der Regel als gewerblicher Verkauf eingestuft. Wichtig für die Einstufung ist zudem, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.

Spekulationssteuer bei Erbschaft und Schenkung

Menschen, die eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen und selbst bereits ein Eigenheim besitzen, werden die Immobilie in der Regel verkaufen wollen. Dann stellt sich die Frage, ob auch in diesen Fällen Spekulationssteuer anfällt. Hier gilt: Die Spekulationsfrist wird mit vererbt beziehungsweise verschenkt. Das bedeutet, entscheidend ist nicht das Datum des Erbfalls oder der Schenkung, sondern das Datum des Kaufs durch den Voreigentümer. Liegt dieses mehr als 10 Jahre zurück, ist die Spekulationsfrist auch für den Erben beziehungsweise den Beschenkten abgelaufen und er muss keine Spekulationssteuer bezahlen.

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