16. Juni 2021

Bauen mit Generalunternehmer

Das eigene Grundstück ist gekauft – jetzt muss nur noch das passende Haus drauf. Doch wer baut es? Eine Möglichkeit ist es, mit einem Generalunternehmer zusammenzuarbeiten. Was das bedeutet und welche Vor- und Nachteile das Bauen mit Generalunternehmer hat, erklären wir im Folgenden.

Wer ein Grundstück besitzt und ein Haus darauf bauen möchte, muss entscheiden, mit wem er beim Hausbau zusammenarbeiten möchte. Der Bauherr kann beispielsweise einen Architekten mit der Planung des Hauses beauftragen und anschließend alle Baumaßnahmen selbst an verschiedene Handwerksunternehmen vergeben. Dieses Bauen per Einzelvergabe ist jedoch sehr aufwändig und überfordert viele Bauherren.

Daher entscheiden sich die meisten dafür, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der alle Bauleistungen und die Verantwortung dafür übernimmt. Das kann ein Generalunternehmer sein, aber auch ein Generalübernehmer. Der Unterschied besteht darin, dass Generalunternehmer selbst alle oder einen Teil der Handwerksleistungen übernehmen. Übernehmen sie alle Leistungen, spricht man auch vom Alleinunternehmer. Generalübernehmer können beispielsweise Architekten sein, die lediglich die Bauleitung und Verantwortung übernehmen, jedoch sämtliche Arbeiten an Dritte vergeben.

Gut zu wissen: Eigentlich fällt die Planung des Hauses nicht in den Aufgabenbereich eines Generalunternehmers. Das bedeutet, Bauherren arbeiten erst mit einem Architekten zusammen und lassen das geplante Haus dann von einem Generalunternehmer oder einem Generalübernehmer bauen. Heute übernehmen viele Generalunternehmer jedoch auch die Planung des Hauses. Man spricht dann auch von Totalunternehmern.

Unterschied zwischen Bauen mit Generalunternehmer und Bauen mit Bauträger

Beim Bauen mit einem Generalunternehmer übernimmt dieser zwar alle Bauleistungen und die Verantwortung für den Bau, er ist jedoch nicht der Bauherr. Das ist der Eigentümer des Grundstücks. Anders ist das beim Bauen mit einem Bauträger. Bauträger bauen in der Regel auf eigenen Grundstücken, übernehmen alles von der Planung bis zum Innenausbau und verkaufen das Haus dann. Der spätere Hausherr ist also der Käufer, nicht der Bauherr und hat damit auch weniger Einfluss als beim Bauen mit einem Generalunternehmer.

Vor- und Nachteile des Bauens mit Generalunternehmer

Das Bauen mit Generalunternehmer hat verschiedene Vorteile:

Wenig Aufwand: Wer mit einem Generalunternehmer baut, hat deutlich weniger Aufwand, als Bauherren, die per Einzelvergabe bauen. Man muss zum einen die einzelnen Handwerksunternehmen nicht selbst aussuchen und beauftragen und sich zum anderen nicht darum kümmern, dass die Handwerker zeitlich abgestimmt mit ihren Arbeiten beginnen können.
Alles aus einer Hand: Ein großer Vorteil des Bauens mit Generalunternehmer ist, dass man alles aus einer Hand erhält. Man hat also nur einen Ansprechpartner, der alles übernimmt.
Haftung: Der Generalunternehmer übernimmt auch die Haftung. Bei Baumängeln muss der Generalunternehmer dafür sorgen, dass sie behoben werden und der Bauherr muss sich nicht mit einzelnen Handwerkern auseinandersetzen, wer für den Mangel verantwortlich ist.
Individuelle Planung: Da man das Haus beim Bauen mit dem Generalunternehmer von einem Architekten oder dem Generalunternehmer selbst planen lassen kann, ist viel Individualität möglich. Beim Bauen mit einem Bauträger ist dies weniger gegeben.
Festpreis: Mit dem Generalunternehmer wird in der Regel ein Festpreis vereinbart. Das gewährleistet Planungssicherheit bei der Immobilienfinanzierung.

Mit einem Generalunternehmer zu bauen kann jedoch auch Nachteile haben:

Höhere Kosten: Das Bauen mit einem Generalunternehmer ist in der Regel teurer als wenn man die Handwerker selbst beauftragt. Schließlich möchte der Generalunternehmer oder Generalübernehmer an seiner Koordinationsaufgabe verdienen.
Wenig Mitspracherecht auf der Baustelle: Der Generalunternehmer wählt die Handwerksunternehmen aus, die er mit Arbeiten beauftragt. Der Bauherr hat hier kein Mitspracherecht. Somit sind die Handwerker auch nur dem Generalunternehmer verpflichtet. Der Bauherr kann ihnen deshalb auch keine Weisungen erteilen.
Objektivität: Bauherren habe keine Garantie, dass der Generalunternehmer die Baufortschritte objektiv beurteilt. Umso wichtiger ist es hier, bei der Auswahl des Generalunternehmers auf dessen Vertrauenswürdigkeit zu achten. Alternativ kann auch ein neutraler Gutachter oder Architekt hinzugezogen werden, der die einzelnen Baufortschritte überwacht.
Risiko Zahlungsunfähigkeit: Ein Risiko beim Bauen mit Generalunternehmer ist, dass dieser insolvent werden kann. Der Bau stoppt dann. Eventuell bereits geleistete Zahlungen wären verloren. Hier sollten Bauherren unbedingt darauf achten, dass der Generalunternehmer eine Vertragserfüllungsbürgschaft bei einer Bank oder einer Versicherungsgesellschaft hat.

Den richtigen Generalunternehmer finden

Mit einem Generalunternehmer zu bauen braucht viel Vertrauen. Schließich gibt man den gesamten Bau seines Eigenheims in die Hand eines anderen ab. Umso wichtiger ist es, den passenden Generalunternehmer zu finden. Doch wie funktioniert das?

Viele Generalunternehmer haben sich einem bestimmten Baustil verschrieben. Zunächst sollten Bauherren also darauf achten, ob der Baustil des Generalunternehmers zu ihren Wünschen passt. Außerdem sollte der Generalunternehmer nicht zu weit vom Grundstück, auf dem gebaut werden soll, entfernt seinen Firmensitz haben. Das würde sonst zu lange Anfahrtszeiten bedeuten. Anschließend kann man in Bekannten- oder Verwandtenkreis nach dem Ruf von infrage kommenden Generalunternehmen fragen. Eventuell Referenzgebäude anzuschauen und vielleicht sogar mit den Bewohnern zu sprechen, gibt außerdem einen guten ersten Eindruck. Beim Gespräch mit dem Generalunternehmer sollte man auf Transparenz achten. Je weniger der Unternehmer preisgibt, desto stutziger sollte man werden. Auch genaue Leistungsbeschreibungen sollte der Generalunternehmer von sich aus anbieten. Zuletzt sollten Bauherren darauf achten, dass der Generalunternehmer des Vertrauens gegen Insolvenz abgesichert ist. Auch eine Mitgliedschaft in einem Verband kann ein gutes Zeichen sein.

Vertrag mit dem Generalunternehmer

Hat man den passenden Generalunternehmer gefunden, geht es daran, den Vertrag mit ihm aufzusetzen. Anders als beim Bauen mit Bauträger, bei dem man auch das Grundstück vom Bauträger kauft, muss ein Vertrag mit einem Generalunternehmer nicht notariell beurkundet werden. Denn es geht „nur“ um den Hausbau, nicht die Übertragung des Grundstücks. Deshalb liegt es am Bauherrn selbst, den Vertrag mit dem Generalunternehmer genau zu prüfen. Dabei sollte er auf folgende Punkte besonders achten:

Leistungsbeschreibung: Die Leistungen des Generalunternehmers sollten im Vertrag genau beschrieben sein.
Kostenaufstellung: Die Kosten für den Bau sollten genau aufgelistet und den einzelnen Leistungen zugeordnet werden. Es sollte auch klar werden, wann welche Zahlungen fällig werden. Sollte ein Festpreis vereinbart sein, sollten Bauherren darauf achten, dass klar geregelt ist, unter welchen Voraussetzungen dieser Preis gilt.
Baubeschreibung: Der Bauherr hat das Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung. Hier müssen verschiedene Unterlagen enthalten sein, wie etwa Informationen zum Innenausbau oder der Gebäudetechnik.
Zeitplan: Im Vertrag mit dem Generalunternehmer sollte ein Zeitplan festgelegt werden. Seit 2018 ist es auch Pflicht, einen garantierten Fertigstellungstermin zu nennen.
Bürgschaften: Es sollten Bürgschaftsregelungen für den Generalunternehmer und den Bauherren festgelegt werden.
Unterlagen: Der Bauherr sollte sich im Vertag mit dem Generalunternehmer das Recht auf wichtige Unterlagen zusichern lassen. Das können beispielsweise die Baupläne oder Detailzeichnungen sein.
AGB: Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Generalunternehmers sollten Teil des Vertrags sein.

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