24. März 2021

Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung

Eigenkapital ist bei einer Immobilienfinanzierung das Geld, das man selbst in die Immobilie investieren kann. Je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, desto geringer ist also die Summe, die fremdfinanziert werden muss. Doch wie viel Eigenkapital sollte man haben und ist auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich? Diese und weitere Fragen beantworten wir im Folgenden.

Eigenkapital – wichtiger Teil der Immobilienfinanzierung

Eigenkapital ist ein sehr wichtiger Teil der Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich kann man sagen, je mehr Eigenkapital man in die Finanzierung einbringen kann, desto besser. Denn eine Finanzierung mit einem möglichst hohen Eigenkapitalanteil bringt mehr Sicherheit und viele Vorteile:

• Mehr Sicherheit: Eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital senkt das Finanzierungsrisiko. Eine Überschuldung ist hier unwahrscheinlicher, da die Kreditsumme niedriger ist. Und sollte es dennoch so weit kommen, dass der Immobilieneigentümer die Kreditraten nicht mehr zahlen kann und die Immobilie zwangsversteigert werden muss, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass er ohne Restschulden aus der Finanzierung herauskommt.
• Günstigere Konditionen: Da das Finanzierungsrisiko mit dem Eigenkapitalanteil sinkt, gewähren Banken in der Regel niedrigere Zinsen, je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Das spart bares Geld, da die Zinskosten niedriger ausfallen. Dadurch ist es gleichzeitig möglich, von Anfang an eine höhere Tilgung anzusetzen und der Immobilieneigentümer ist schneller schuldenfrei. Auch das wiederum führt zu einem geringeren Finanzierungsrisiko, weil die Finanzierung über einen kürzeren Zeitraum geschultert werden muss.

Durch diese Vorteile ist es mit Eigenkapital wahrscheinlicher, überhaupt eine Finanzierungszusage von einer Bank zu bekommen. Doch wie viel Eigenkapital sollte man haben?

Wie viel Eigenkapital braucht man?

Wie bereits erwähnt, gilt grundsätzlich: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser. Ein Minimum ist es jedoch, dass man die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklercourtage, aus Eigenkapital bezahlen kann. Das sind in etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Denn diese Kosten werden Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Denn sie sind nach dem Immobilienkauf ausgegeben und können nicht als Sicherheit für die Bank dienen.

Wer von den Vorteilen, die Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung bedeutet, profitieren möchte, sollte jedoch mehr als die Kaufnebenkosten zahlen können. Denn die Bank wird keine günstigeren Zinsen anbieten, wenn nur der Nebenkostenanteil eigenfinanziert wird. Häufig wird daher davon ausgegangen, dass ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten optimal für die Immobilienfinanzierung ist.

Was zählt zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählt das Geld, das der Immobilienkäufer auf dem Girokonto und auf Spar-, Tages- oder Festgeldkonten mit einer kurzfristigen Verfügbarkeit hat. Aber auch Bausparverträge, Geldanlagen in Form von Wertpapieren, Lebensversicherungen, bereits vorhandene, schuldenfreie Immobilien oder Grundstücke oder private Kredite können den Eigenkapitalanteil erhöhen.

Besonderheiten beim Eigenkapital für einen Neubau

Wer keine bestehende Immobilie kauft, sondern selbst baut, der sollte beim Eigenkapital auf einige Besonderheiten achten. Wer handwerklich begabt ist, kann hier zum einen Eigenleistung als Eigenkapital ansetzen. Denn wenn der Bauherr Arbeiten selbst ausführt, senkt das die Baukosten und damit die Darlehnssumme. Die Bank wird hier jedoch genau prüfen, wie viel realistisch selbst durchgeführt werden kann.

Eine weitere Besonderheit beim Eigenkapital für einen Neubau ist zum anderen, dass man es bestenfalls nicht gleich zu Anfang komplett in die einzelnen Bauabschnitte stecken sollte. Der Grund: Bei einem Neubau braucht man meist auch Geld für neue Möbel und Gegenstände, wie beispielsweise eine Einbauküche. Viele Banken finanzieren jedoch alles, was umgezogen werden kann und nicht fest mit dem Haus verbaut ist, nicht über die Immobilienfinanzierung mit. Hat man also sein Eigenkapital schon in den Bau gesteckt und möchte am Ende noch die Einbauküche über einen restlichen offenen Betrag der Kreditsumme finanzieren, kann es passieren, dass die Bank die Auszahlung dafür verweigert.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Viele Immobilieninteressenten stellen sich – gerade in Zeiten niedriger Zinsen – die Frage, ob eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich ist. Hier ist jedoch Vorsicht geboten. In den meisten Fällen wird die Bank einer Vollfinanzierung nicht zustimmen. Ausnahmen gibt es in der Regel nur bei Menschen mit einem sicheren Arbeitsplatz und hohem Einkommen. Hier sollte man aber in jedem Fall die Risiken gut kalkulieren – bestenfalls gemeinsam mit einem Fachmann. Denn eine Vollfinanzierung kostet mehr, da die Zinsen höher sind, und sie dauert länger. Zudem verlangen die Banken meist eine höhere anfängliche Tilgung, um die Restschulden nicht zu hoch ausfallen zu lassen. Denn auch eine Anschlussfinanzierung mit dann möglicherweise höheren Zinsen muss finanziell noch tragbar sein. Zudem ist das Risiko hoch, dass man im Falle einer Zwangsversteigerung auf einem hohen Schuldenberg sitzen bleibt.

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