24. Februar 2021

Erbbaurecht – mit Erbpacht ins eigene Haus

Das eigene Haus auf einem fremden Grundstück – darum handelt es sich kurz zusammengefasst beim Erbbaurecht, umgangssprachlich oft auch Erbpacht genannt. Doch wie funktioniert das genau? Was sind die Vor- und Nachteile beim Erbbaurecht? Und auf was gilt es genau zu achten? All das erfahren Sie im Folgenden.

So funktioniert das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht funktioniert folgendermaßen: Der Erbbaurechtnehmer pachtet vom Erbbaurechtgeber ein Grundstück für mehrere Jahrzehnte. In der Regel sind das zwischen 60 und 99 Jahre. Dies wird in einem Erbbaurechtsvertrag sowie im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch festgehalten. Der Erbbaurechtnehmer hat das Recht auf dem Grundstück ein Haus zu bauen. Damit besitzt er das Haus, nicht aber das Grundstück, auf dem es steht. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt er einen Erbbauzins an den Eigentümer, meist zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückswerts jährlich. In den meisten Fällen sind es Gemeinden, Stiftungen oder Kirchen, die Erbbaurechte vergeben, es können aber auch Privatpersonen sein.

Das Erbbaurecht kann vererbt, verkauft oder belastet werden. Dass ein bestehendes Erbbaurecht vererbt oder verkauft wird, ist heute deutlich häufiger der Fall, als dass eine Erbpacht neu vergeben wird. Dann wird der Erbbaurechtsvertrag vom neuen Besitzer der Immobilie übernommen, die Vertragslaufzeit läuft weiter. Endet der Vertrag und wird er nicht verlängert, geht das Eigentumsrecht an der Immobilie auf den Erbbaurechtgeber über. Er muss den Erbbaurechtnehmer dafür mit mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie entschädigen.

Der Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag ist ein enorm wichtiger Teil des Erbbaurechts. Denn viele Dinge können hier individuell bestimmt werden. Bei der Aushandlung eines solchen Vertrags gilt es deshalb, genau hinzuschauen und gut zu verhandeln. Wer in Erwägung zieht, ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen, hat auf die Gestaltung des Vertrags natürlich keinen Einfluss mehr. Umso genauer sollte er jedoch den bestehenden Vertrag prüfen. Insbesondere auf Folgendes sollte man achten:

• Vertragslaufzeit: Bei einem neuen Erbbaurechtsvertrag sollte der Erbbaurechtnehmer darauf achten, die Vertragslaufzeit möglichst lange zu wählen. Bei einer Vertragslaufzeit von beispielsweise 80 Jahren kann man recht sicher sein, dass man sein Leben lang im eigenen Haus wohnen kann, ohne noch einmal nachverhandeln oder gar ausziehen zu müssen. Auch wer ein Haus mit Erbbaurecht kauft, sollte auf eine möglichst lange Restlaufzeit achten oder direkt mit dem Erbbaurechtgeber über eine Verlängerung verhandeln. Ein Recht auf eine Verlängerung besteht nicht. Soll das Grundstück jedoch weiter als Erbbaurecht-Grundstück genutzt werden, hat der Erbbaurechtnehmer das Vorrecht vor anderen Interessenten.
• Erbbauzins: Der Erbbauzins beträgt wie beschrieben in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückwerts jährlich. Er kann jedoch auch anders festgesetzt werden. Insbesondere Kirchen oder gemeinnützige Vereinigungen vergeben oft günstige Erbbauzinsen. Auch hier lohnt wieder ein genauer Blick in den bestehenden Vertrag oder eine gute Verhandlung. Gleiches gilt für Art und Weise sowie die Häufigkeit der Anpassung des Erbbauzinses – die sogenannte Wertsicherungsklausel im Erbbaurechtsvertrag. Sinnvoll ist es, wenn die Steigerung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt ist. Weniger günstig für den Erbbaunehmer ist dagegen eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel.
• Höhe der Entschädigung: Wie schon beschrieben, geht die Immobilie nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags auf den Grundstückseigentümer über, wofür dieser mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie an den Erbbaurechtnehmer zahlen muss. Im Vertrag kann jedoch auch eine höhere Summe festgehalten werden. Auch hier gilt es, genau hinzuschauen.
• Vorkaufsrechte: Meistens werden in Erbbaurechtverträgen auch gegenseitige Vorkaufsrechte festgeschrieben. Das heißt, möchte der Grundstückseigentümer das Grundstück verkaufen, hat der Erbbaurechtnehmer das Vorkaufsrecht. Möchte der Erbbaurechtnehmer das Haus verkaufen, hat der Erbbaurechtgeber das Vorkaufsrecht. Im Vertrag sollte jedoch festgehalten werden, dass das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn die Konditionen mit denen anderer potenzieller Käufer übereinstimmen.
• Ankaufspflicht: Der Erbbaurechtnehmer sollte zudem darauf achten, dass im Erbbaurechtsvertrag keine Ankaufspflicht vereinbart wird. Sonst ist er verpflichtet, das Grundstück zu kaufen, wenn der Erbbaurechtgeber es verkaufen will.
• Eigenbedarfskündigung: Grundsätzlich hat der Erbbaurechtgeber das Recht, den Erbbaurechtsvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen, sollte er das Grundstück für sich selbst benötigen. Bei Kirchen oder Gemeinden als Erbbaurechtgeber ist die Wahrscheinlichkeit recht gering, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird – bei Privatpersonen höher. Dennoch ist es für Erbbaurechtnehmer sinnvoll, eine Eigenbedarfskündigung im Erbbaurechtsvertrag auszuschließen.
• Mitspracherecht des Erbbaurechtgebers: Der Erbbaurechtgeber kann sich im Erbbaurechtsvertrag ein Mitspracherecht bei bestimmten Punkten zusichern lassen. Das kann beispielsweise sein, dass er zustimmen muss, wenn An- oder Umbauten an der Immobilie vorgenommen werden sollen oder wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet werden soll.

Ein Erbbaurechtsvertrag kann von beiden Seiten nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Jedoch hat der Erbbaurechtgeber unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht. Man nennt dies dann „Heimfall“. Zu einem Heimfall kann es kommen, wenn der Erbbaunehmer den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann, das Grundstück anders nutzt als im Erbbaurechtsvertrag vereinbart oder das Grundstück verwahrlosen lässt. Ein weiterer Grund für einen Heimfall kann Eigenbedarf des Grundstückseigentümers sein – sofern eine Eigenbedarfskündigung nicht im Vertrag ausgeschlossen wurde. Auch wenn der Erbbaurechtgeber von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, muss er dem Erbbaurechtnehmer mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie als Entschädigung zahlen.

Hauskauf mit Erbbaurecht – das sind die Vor- und Nachteile

Ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen, kann Vor- aber auch Nachteile haben:

Vorteile des Hauskaufs mit Erbbaurecht

Der große Vorteil eines Hauskaufs mit Erbbaurecht ist die Tatsache, dass diese Häuser in der Regel zu deutlich günstigeren Konditionen verkauft werden. Das ist auch logisch, schließlich kauft man nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück. Der deutlich niedrigere Kaufpreis kann es also auch Menschen mit geringerem Einkommen ermöglichen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Ein weiterer Vorteil kann sein, dass man auf diese Weise auch an ein Haus in einer begehrten Wohnlage kommen kann, die sonst unerschwinglich wäre.

Nachteile des Hauskaufs mit Erbbaurecht

Zu dem Vorteil des günstigeren Kaufpreises gesellen sich jedoch einige Nachteile bei einem Hauskauf mit Erbbaurecht. Ein klarer Nachteil ist, dass das Erbbaurecht zeitlich begrenzt ist. Man kann also nicht sicher sein, ob man nach Ablauf der Laufzeit des Vertrags weiterhin Eigentümer des Hauses bleiben kann. Ein weiterer Nachteil ist das Mitspracherecht des Erbbaugebers in einigen Punkten. So können Umbauten an der eigenen Immobilie eventuell nicht umgesetzt werden, wenn der Grundstückseigentümer nicht zustimmt.

Auch finanziell muss genau durchgerechnet werden, ob sich ein Hauskauf mit Erbbaurecht lohnt. Denn der Hauskauf selbst ist zwar in der Regel deutlich günstiger. Jedoch stehen viele Banken einer Finanzierung hier skeptischer gegenüber und verlangen mehr Eigenkapital und eventuell auch höhere Zinsen. Hinzukommt, dass neben der Tilgung des Kredits auch der Erbbauzins gezahlt werden muss. Und dieser muss nicht nur immer weiterlaufend gezahlt werden (während ein Immobilienkredit irgendwann getilgt ist), sondern steigt in der Regel auch noch.

Wegen all dieser Nachteile und der Komplexität des Themas ist eine Immobilie mit Erbbaurecht häufig schwieriger wieder zu verkaufen. Denn viele Immobilieninteressenten schrecken hier zurück. Zudem muss der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen. Er darf seine Zustimmung jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigern – etwa wenn zu befürchten ist, dass der Käufer nicht solvent genug ist, um den Erbbauzins zu zahlen.

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