19. November 2020

Der Gewerbemietvertrag

Der eigene Laden, die eigene Praxis – wer das plant, wird sich früher oder später auf die Suche nach den passenden Räumlichkeiten für das eigene Business machen. Sind diese gefunden, bleibt noch eine Hürde: der Gewerbemietvertrag. Und diesen gilt es genau zu prüfen.

Gewerbemietrecht – deutliche Unterschiede zum Mietrecht für Wohnraum

Grundsätzlich gilt: Ein gesondertes Gewerbemietrecht gibt es nicht. Auch hier gilt das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Mietrecht. Einige Paragraphen zum Mieterschutz sind hier jedoch ausgenommen. Denn es wird davon ausgegangen, dass gewerbliche Mieter auf Augenhöhe mit ihrem Vermieter verhandeln und damit keinem besonderen Mieterschutz bedürfen. Im Gewerbemietvertrag können also viele Punkte, die in einem Mietvertrag für Wohnraum vorgegeben sind, frei verhandelt werden. Es gilt Vertragsfreiheit – beispielsweise was die Miethöhe oder die Mietdauer angeht. Dennoch ist der Mieter auch bei einem Gewerbemietvertrag natürlich nicht ungeschützt. Das sogenannte Transparenzgebot macht unklare Klauseln oder Vereinbarungen, die eine Vertragspartei übermäßig benachteiligen in der Regel unwirksam. Dennoch sollte jeder, der einen Gewerbemietvertrag unterschreiben möchte, diesen vorher auf Herz und Nieren prüfen.

Gewerbemietvertrag: Genaue Beschreibung von Mietsache und Mietzweck

Mieter von Gewerberäumen sollten darauf achten, dass zwei Dinge in ihrem Gewerbemietvertrag genau beschrieben sind: Mietsache und Mietzweck. Bei ersterem müssen alle Räume, die zur Mietsache gehören, genau aufgelistet und beschrieben sein. Dazu gehören auch alle Nebenräume die genutzt werden dürfen – etwa ein Keller oder Abstellraum. Bestenfalls sind die Räume auf den Quadratmeter genau vermessen und in einer Skizze eingezeichnet. So ist klar, dass es später nicht zu Streitigkeiten kommt, was genau Gegenstand des Mietverhältnisses ist.

Ebenfalls Gegenstand des Gewerbemietvertrags ist der Mietzweck. Das bedeutet, im Gewerbemietvertrag wird beschrieben, welche Tätigkeit der Mieter in den Räumen ausüben wird. Hier auf genaue Formulierungen zu achten, ist aus zweierlei Gründen wichtig. Zum einen haftet der Vermieter dafür, dass die Räumlichkeiten grundsätzlich zur Erfüllung des Vertragszwecks geeignet sind. Zwar ist in der Regel der Mieter dafür verantwortlich, erforderliche Genehmigungen für sein Business einzuholen. Doch muss der Vermieter klarstellen, dass die Räumlichkeiten das auch hergeben. Wenn er eine Gaststätte vermietet, muss es auch möglich sein, eine Gaststätte dort zu betreiben.

Zum anderen gilt ein sogenannter Konkurrenzschutz – wenn im Gewerbemietvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart wurde. Das heißt, der Vermieter darf den angrenzenden Laden oder das Grundstück nebenan nicht an einen direkten Konkurrenten vermieten. Dazu muss der Mietzweck aber natürlich genau im Gewerbemietvertrag angegeben sein. Denn Gerichte haben in ihren Urteilen gezeigt, dass die Grenzen hier schwimmend sind. Während in einem Urteil Schnellimbisse mit Spezialitäten aus unterschiedlichen Ländern unter das Konkurrenzverbot fielen, durften laut einem anderen Urteil Gaststätten mit Spezialitäten aus unterschiedlichen Ländern nebeneinander angesiedelt werden.

Miete und Mieterhöhungen im Gewerbemietvertrag

Wie bereits beschrieben, ist die Miete für Gewerberäume im Gewerbemietvertrag frei verhandelbar. Anders als beim Wohnraum gibt es keine Mietpreisbremse. Einzige Einschränkung: es darf kein Mietwucher vorliegen. Ab wann es sich um Mietwucher handelt, hängt von verschiedenen Faktoren, wie der Lage, dem Objekt und der Marktsituation ab. Und der Mieter muss im Streitfall beweisen, dass es sich um Mietwucher handelt. Bei Gewerbemietverträgen ist es daher sinnvoll, sich im Vorfeld darüber zu informieren, wie hoch die Mieten für vergleichbare Gewerbeimmobilien sind und gut zu verhandeln.

Mieterhöhungen sind bei Gewerbeimmobilien nur möglich, wenn sie im Gewerbemietvertrag vereinbart wurden. Steht im Gewerbemietvertrag nichts dazu, bleibt die Miete über die gesamte Vertragslaufzeit gleich. In der Regel werden in Gewerbemietverträgen jedoch Index- oder Staffelmieten vereinbart. Bei der Indexmiete wird die Miete in regelmäßigen Abständen den aktuellen Lebenshaltungskosten angepasst. Sie kann damit steigen, aber auch sinken. Bei der Staffelmiete wird schon im Gewerbemietvertrag vereinbart, wann und um wie viel die Miete steigt.

Nebenkosten im Gewerbemietvertrag

Auch die Nebenkosten einer Gewerbeimmobilie können sich von denen einer Wohnimmobilie unterscheiden. Denn bei Gewerbeimmobilien können auch Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, die auf Wohnungsmieter nicht umgelegt werden dürfen. Dazu gehören beispielsweise Verwaltungskosten. Jedoch gilt: Die Nebenkosten müssen im Gewerbemietvertrag genannt werden, damit der Vermieter sie wirksam abrechnen darf.

Gut zu wissen: Auch bei Gewerbemietverträgen gilt die Heizkostenverordnung. Das bedeutet, dass Heizkosten zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Gewerbemietvertrag kündigen

Ob und wie man einen Gewerbemietvertrag kündigen kann, hängt davon ab, ob er befristet oder unbefristet geschlossen wurde.

Bei unbefristet abgeschlossenen Gewerbemietverträgen ist eine ordentliche Kündigung möglich. Die Kündigungsfristen werden in der Regel im Gewerbemietvertrag festgelegt. Steht dort nichts, gilt bei Gewerbemietverträgen eine gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten. Dazu muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres beim anderen Vertragspartner angekommen sein, damit sie zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres gültig wird.

Ist der Gewerbemietvertrag befristet, läuft er bis zum Ende der Frist und kann vorzeitig nicht gekündigt werden. Hier gibt es nur wenige Ausnahmen – etwa außerordentliche Kündigungen, wenn eine Partei den Vertrag verletzt hat.

Gut zu wissen: Wer als Gewerbetreibender langfristig plant und einen befristeten Gewerbemietvertrag abschließt, kann sich im Vertrag eventuell eine Optionsklausel zusichern lassen. Dann kann er den Vertrag einseitig verlängern, ohne dass neu verhandelt werden muss. Und: Sind sich beide Seiten einig, dass ein auslaufender, befristeter Gewerbemietvertrag weiterlaufen soll, müssen sie nichts tun und können die stillschweigende Verlängerung greifen lassen. Dann wird aus dem befristeten automatisch ein unbefristeter Vertrag.

Ein- und Umbauten sowie Außenreklame im Gewerbemietvertrag

Um Räumlichkeiten für die Arbeit zu nutzen, kann es nötig sein, Ein- oder Umbauten vorzunehmen. Für beide Seiten ist es sinnvoll, diese schon im Gewerbemietvertrag festzuhalten und auch festzulegen, ob und wie sie rückgebaut werden müssen, wenn das Mietverhältnis endet. Das erspart Missverständnisse und Ärger.

Auch Außenreklame braucht ein Gewerbetreibender in der Regel, um sein Gewerbe gewinnbringend betreiben zu können. Hier gilt: Ist das Anbringen einer Außenwerbung nicht ausdrücklich im Gewerbemietvertrag untersagt, ist es erlaubt, sofern es die örtliche Verkehrssitte zulässt. Auch hier ist es jedoch sinnvoll, im Gewerbemietvertrag genaue Regelungen zu treffen.

Betriebspflichtklausel

Eine Klausel, die in vielen Gewerbemietverträgen – insbesondere im Einzelhandel – auftaucht, ist die Betriebspflichtklausel. Mit dieser Klausel kann der Vermieter den Mieter dazu verpflichten, den Laden zu öffnen – und das sogar zu bestimmten Zeiten. Häufig wird die Betriebspflichtklause beispielsweise bei Gewerbemietverträgen in Shopping-Centern oder anderen Gebäuden mit mehreren Ladeneinheiten eingefügt. So ist gewährleistet, dass alle Läden zur gleichen Zeit geöffnet haben.

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