24. November 2020

Die Mietkaution

In der Regel verlangen Vermieter von ihren Mietern eine Mietkaution. Sie wollen sich damit absichern, nicht auf Mietschulden oder nach Auszug der Mieter auf Reparaturkosten aufgrund von Schäden, die der Mieter verursacht hat, sitzen zu bleiben. Doch wie hoch darf die Mietkaution sein, wie ist sie zu zahlen und wie bekommt man sie zurück? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie im Folgenden.

Was ist die Mietkaution und wie hoch darf sie sein?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter. Mit dem Geld soll sichergestellt werden, dass der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses nicht auf Kosten sitzen bleibt, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Das bedeutet, falls der Mieter Miete oder Nebenkosten nicht zahlt, falls er Schäden an der Wohnung verursacht oder vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchführt.

Die Mietkaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen – das heißt drei Monatsmieten ohne Neben- oder Betriebskosten. Sollte der Vermieter im Mietvertrag mehr Kaution verlangen, muss der Mieter nur drei Monatsmieten zahlen oder kann eventuell zu viel gezahlte Kaution zurückverlangen. Auch wenn später die Kaltmiete steigt, kann der Vermieter nicht mehr Kaution verlangen. Weniger als die drei Monatskaltmieten können dagegen durchaus vereinbart werden.

Wann muss die Mietkaution hinterlegt werden?

Auch für die Frage, wann eine Mietkaution hinterlegt werden muss, gibt es klare gesetzliche Vorgaben. Die Mietkaution muss nicht vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden und die Summe ist auch nicht auf einmal fällig. Vielmehr dürfen Mieter die Kaution auf drei Raten aufteilen. Die erste Rate muss zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Die beiden weiteren Raten werden mit den folgenden beiden Mietzahlungen fällig.

Wie wird die Mietkaution hinterlegt?

Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten. Sehr häufig wird die sogenannte Barkaution vereinbart. Das bedeutet, der Mieter übergibt die Kaution in bar an den Vermieter oder überweist sie auf dessen Konto. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen zinsbringend anzulegen. Das soll gewährleisten, dass der Mieter seine Kaution auch nach einer möglichen Insolvenz seines Vermieters zurückbekommt. Wichtig für Mieter ist: Sie sollten sich die Zahlung der Kaution vom Vermieter quittieren lassen oder den Zahlungsbeleg der Bank aufbewahren. Nur so können sie am Ende des Mietverhältnisses beweisen, dass sie die Kaution gezahlt haben und bekommen diese auch zurück. Und: Mieter können von Ihrem Vermieter einen Nachweis verlangen, dass er die Mietkaution nach bestehendem Recht angelegt hat.

Eine weitere Variante, die Mietkaution zu hinterlegen, ist ein sogenanntes Mietkautionssparbuch oder Mietkautionskonto. Das sind im Prinzip nur zwei verschiedene Begriffe für ein Konto bei einer Bank, welches der Mieter eröffnet und auf das er die Kaution einzahlt. Er übergibt das Sparbuch anschließend an den Vermieter und unterschreibt eine Verpfändungserklärung oder das Konto erhält einen Sperrvermerk. So kommt der Vermieter im Falle von Mietschulden an das Geld und der Mieter kann es für die Zeit der Verpfändung oder des Sperrvermerks nicht abheben.

Eine dritte Möglichkeit für die Mietkaution ist die Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung. Hier hinterlegt der Mieter keine Kaution, sondern schließt mit seiner Bank oder einer Versicherungsgesellschaft einen Vertrag. Diese sichert dem Vermieter zu, für die Mietkaution einzuspringen, falls sie zum Ende des Mietverhältnisses fällig wird. Die Mietkaution wird in einem solchen Falle dann anschließend vom Mieter zurückgefordert.

Wann erhält der Mieter die Mietkaution zurück?

Wann der Mieter seine Mietkaution (inklusive der Zinsen, die in der Zwischenzeit damit erwirtschaftet wurden) zurückbekommt, ist ein häufiges Streitthema und es gibt verschiedene Gerichtsurteile dazu. Wichtigste Voraussetzung, dass die Mietkaution zurückgezahlt wird, ist dass der Mieter alles erledigt, was er erledigen muss. Heißt: Der Mietvertrag muss beendet sein, es darf keine offenen Mietzahlungen und Vorauszahlungen für die Nebenkosten mehr geben, etwaige Schäden an der Wohnung müssen beseitigt, vereinbarte Schönheitsreparaturen durchgeführt sein. Doch auch dann wird dem Vermieter eine sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist zugestanden. Er hat dann in der Regel sechs Monate Zeit zu prüfen, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. In dieser Zeit darf er die Kaution einbehalten.

Ist die letzte Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt, hat der Vermieter sogar bis zu 12 Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen. Voraussetzung ist jedoch, dass mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Und: Der Vermieter darf in diesem Fall nicht die volle Kaution einbehalten, sondern nur einen angemessenen Teil für die Nebenkosten.

All das gilt nur, wenn – abgesehen von einer Nebenkostennachzahlung – keine Forderungen vom Vermieter an den Mieter mehr bestehen. Hat er solche Forderungen, weil beispielsweise Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden, gibt es keine Frist. Dann kann die Kaution einbehalten werden, bis der Sachverhalt geklärt ist.

Wann darf der Vermieter dauerhaft etwas von der Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter darf Mietrückstände oder offene Nebenkosten mit der Mietkaution verrechnen. Hat der Vermieter beim Auszug berechtigte Mängel festgestellt, müssen Mieter diese beseitigen. Tun sie dies nicht, kann der Vermieter die Mängel beheben lassen und die Kosten dafür von der Mietkaution abziehen. Er muss dann nur noch den Restbetrag zurückerstatten.

Stellt sich die Frage: Was sind berechtigte Mängel? Klar ist: Mieter müssen nur Schäden beseitigen, nicht normale Abnutzungsspuren. Ist also beispielsweise eine einzelne Fliese gesprungen, ist das eine normale Abnutzungsspur und Sache des Vermieters. Sind jedoch massenhaft Fliesen kaputt, liegt es am Mieter, den Schaden zu beheben. Auch wenn ein Schaden mutwillig oder grob fahrlässig herbeigeführt wurde, sind die Mieter zuständig.

Und es kann auch sein, dass Mieter bestimmte Abnutzungsspuren bei ihrem Auszug beseitigen müssen. Nämlich dann, wenn im Mietvertrag Schönheitsreparaturen auf sie übertragen wurden.

alle Beiträge